韓国、住宅価格下落で建設会社の負担増加

住宅価格下落で着工・分譲延期増加…建設会社の財務負担急増

  • 建設産業研、建設の動向ブリーフィング最新号
  • 着工率2014年98.5%→昨年84.9%
  • 分譲承認の実績2016年100%→昨年84.5%
  • ‘売れ残り→利子費用→財務悪化→業績への負担’悪循環

住宅景気が急激に萎縮すると、許認可後に着工や分譲を延期する事業場が増えて住宅事業も長期化の傾向が現れている。

24日、韓国建設産業研究院が発刊する建設の動向ブリーフィングの最新号によると、許認可比着工率は昨年84.9%で2014年98.5%と比較して13.6%ポイント下がった。特に地方の場合、許認可比着工の割合が2015年93.4%、2016年84.0%、2017年80.3%、昨年77.6%の順で急速に下がっている。

また、当該年度全国のマンションの着工に比べ、分譲承認の実績の割合も2016年までは100%を超えたが、その後2017年82.3%、昨年84.5%に100%を大きく下回っている。

ホ・ユンギョン建産研研究委員は報告書で「許認可後に着工や分譲を延期する事業場が増えているという意味」と説明した。

一般的に景気が良い時は事業を繰り上げて推進して許認可、着工、分譲の時差が減る傾向がある。反対に、景気が悪化すると、供給プロセスが長期化する傾向がある。

住宅事業が長期化する場合、それはそのまま建設会社の負担につながる。

一応の売れ残りまたは未入居の危険が大きくなる。

分譲率が低調なのは目前の問題ではないが、分譲率が低迷すれば自然に入居率に影響を及ぼすのは必至で、その結果、マーケティング費用が発生して、割引分譲や賃貸転換する場合、企業の収益を悪化させることになる。

最近、売れ残りの恐怖は地域別に差別化されている。住宅都市保証公社(HUG)によると、5大広域市と世宗を除く地方の昨年4四半期初期分譲率(分譲開始後半年内の完売)は61.4%と大幅に下がった。ソウルは前期(99.6%)比0.4%ポイント上がった100.0%を記録したが、最近、ソウル住宅価格の下落が市場での影響力を広げている。

特にプロジェクト・ファイナンス(PF)事業である場合はより問題だ。PFは、不動産開発計画を担保にお金を借りて進めている事業だが、主に施工会社が、不動産開発事業を企画し、金融会社から資金の供給を受ける際、施工者(建設会社)が支給保証をすることになる。もし、施工会社が資金難に陥り、不渡りになれば、建設会社が借金と共に、事業を引き受けなければならない一種の’偶発債務’になる。

昨年5518億ウォンの当期純損失を出した斗山建設の場合、相次ぐプロジェクトでの売れ残りが巨額損失の発端となった。

しかも、PF事業所が着工に入ることができず、長期遅延する場合にも調達資金のために利息と税金が重く企業の財務構造を押さえつけることになる。長期未回収費用が大きくなってこれに対する利子負担が雪だるまのように増え、財務構造を悪化させ、これは再び実績に負担を与え、また、事業推進のネックになる悪循環につながる。

newsis
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=003&aid=0009077116


韓国で家計負債が増加する主な理由として不動産ローンがあります。
家計負債増加を抑えるために、昨年9.13に不動産ローンの規制を強化しました。

その結果、11月以降不動産価格の下落が始まり、不動産市場が停滞してしまいました。
韓国、不動産市場氷河期 不動産指標尋常でない、ソウル不動産取引60%減

不動産価格が下落してしまうと韓国の場合、貸主と借主の間の紛争がどうしても増えてしまいます。
韓国、不動産価格下落で家主-借主間の紛争増加

また、不動産市場が停滞してしまうと、今回の記事のように建設会社の経営が圧迫されることが予想されますが、準大手建設会社の斗山建設(斗山重工業の子会社)が巨額の損失を出し、親会社やそのまた親会社の経営が圧迫される事態が発生してしまいました。

今後、さらに不動産市況が悪化していくことになるので、多くの建設会社で斗山建設と同じような事態が発生するかもしれませんが、文在寅政権は予想に反して公共工事をバンバンやる政権なので、建設会社は公共工事で生き抜くことになるのではないかと予想されます。
ただ、住宅工事と公共工事(土木工事)は別物のはずなので…どうなのでしょう?

なお、斗山建設の場合、親会社が新株を発行して増資することで、巨額損失を補填する方向で進んでいますが、斗山重工業の株価は急落…親会社がいなければ斗山建設は100%潰れていました。

こちらは、斗山(斗山重工業の親会社)の株価

斗山重工業(斗山建設の親会社)の株価

画像をわざわざ拡大しなくても、両社とも見事に株価が急落していることがわかります。

【注意】
斗山建設の場合は、海外でも巨額損失があり一概に韓国国内の不動産市場悪化を原因とすることはできません!!

コメントを残す