韓国、新築マンションなのに空室…

[新築マンション10室中3室’空き家’]行き詰まった融資で入居大混乱…無利子や残金支払猶予まで出現

  • 昨年は全国平均70%台。ソウル・京畿除けば60%台
  • 気を揉んでいる建設会社対策絞ってみるが、9・13対策以降取引の崖
  • 既存住宅販売しなければ残金ありつけず

昨年、地方の入居率は60%台にとどまるなど入居率の下落が深刻なことが分かった。住宅市場が良好な状況なら、入居率90%前後は必要というのが専門家らの分析だが、建設業界では今年入居率がさらに下がるものと懸念している。一部の建設会社の場合、入居率を高めるため、無利子、残金の支払い猶予カードを切った。

昨年、入居率1年中70%台

28日、住宅産業研究院によれば、昨年の全国の新規マンションへの入居率は70%台にとどまった。全国平均は70%だったが、ソウルと京畿(キョンギ)を除けば、入居率が60%程度で、済州道の場合50%台を記録した月も数回あった。

分譲市場に次いで入居問題も、地域別の両極化が深刻化している。2017年6月の調査を開始した新築マンションへの入居率の数値は同年7月と10月、全国平均80%台を記録している。 パク・ホンチョル住宅産業研究院責任研究員は「市場は全般的に、入居環境が悪化した後に調査が行われ、蓄積した入居率は比較的低い水準」としながらも、「現実的な側面や例外事項、地域別受給による相違などを考慮して市場がある程度良好な状況なら、入居率が90%前後ならなければならない」と診断した。しかし、昨年4月、最高92%にまで上がったソウルまで12月には入居率が下落した。9・13対策以降本格的にソウル地域のマンション価格が下落傾向を始めたのと同じように新築マンションの入居率も落ちているのだ。

ますます高まっている入居への憂慮

業界では低迷した住宅景気で、既存の住宅売却が遅れ、残金を用立てできなかった人が入居ができないという事態が増えるものと見ている。

実際、住宅産業研究院が把握している未入居の原因も、従来の住宅売却の遅延が最も多く、その割合も増えている。

12月、主要未入居理由は、既存の住宅売却の遅延が35.0%で最も多く、テナントの未確保(26.3%)、残金融資の未確保(20.0%)などの順となった。チョンセ(保証金)価格の下落や政府規制の強化による市場の模様眺めが続く、既存住宅売却の遅延で入居しなかったという回答の割合が前月に比べて7.3%も増えた。

地方の入居環境はさらに悪化するだろうという見通しが優勢だ。住宅景気が低迷して価格が下落し続けていて、既存住宅売却遅延問題はさらに激化する状況だからだ。

これを受け、建設会社は入居マーケティングに総力を傾けている。建設会社は、広報、マーケティングや融資支援などを通じて入居支援を実施している。一部事業場では無利子、残金の支払い猶予もしている。

マンションの入居率は、建設会社の財政問題と直結するという点で地域基盤住宅専門の中小建設会社の圧力はさらにひどくなるものと見ている。ある中堅建設会社の関係者は「入居マーケティングは分譲マーケティングとは違って大きな効果がないというのが問題だ。すぐに住んでいる家が売れないなど資金が不足して入居できない人たちを入居させる方法が事実上ないから」と吐露した。

ファイナンシャルニュース
https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=014&aid=0004168457&date=20190128&type=1&rankingSeq=1&rankingSectionId=101


資料を見る限り、文在寅政権が2018年9月13日に規制以前から、入居率が悪いように思います。

記事では入居率が悪い理由として、3つ挙がっています。

  1. 既存住宅売却遅延(35%)
  2. テナント未確保(26.3%)
  3. 残金融資の未確保(20%)

1は、実際に持ち家の方で家が売却できないという理由の方も多少おられるかもしれませんが、現在賃貸でチョンセ(保証金)を支払っており退去したいが、家主が次の人を見つけられないので、チョンセを返してもらえないため、チョンセの返金をあてにして購入した新しいマンションに入居できないということだと思います。

2は、マンションを購入して家主になったが、誰もその部屋を借りてくれないという事態ではないかと思います。

3は、銀行融資が厳しくなったので、借りれない。

マンションを建設した建設会社は、マンションを販売して回収したお金で、別の建物の建設をするでしょうから、回収ができないのは建設会社にとって致命的な問題だと思います。

文在寅政権としては、建設会社に公共事業をバンバン依頼するからそれで生き延びろとでも言い出すでしょうか?バブル崩壊が期待懸念される展開です…

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